מתכננים לקנות דירה בקפריסין כדי להשכיר אותה ב-Airbnb? התשובה הקצרה: מאז 2020 חובה לרשום כל דירת נופש במרשם ה-Register of Self-Catering Accommodations שמנוהל על ידי משרד התיירות, ולקבל מספר רישום שחייב להופיע בכל מודעה; ב-2026 הרגולציה מתהדקת עוד יותר, בין היתר בעקבות אירוע בטיחותי חמור ודוח ביקורת מדינה שחשף כשל מערכתי באכיפה.
הבסיס החוקי – מה שכל משקיע חייב לדעת
החוק המרכזי המסדיר את הנושא הוא Regulation of the Establishment and Operation of Hotels and Tourist Accommodation Law (חוק 34(I)/2019, כפי שתוקן בחוק 9(I)/2020). על פי החוק:
- כל בעלים או מפעיל של דירת נופש (וילה, בית, דירה) חייב להירשם במשרד התיירות ולקבל מספר רישום רשמי.
- מספר הרישום חייב להופיע בכל מודעה, פרסום או עסקה הקשורה לנכס – כולל באתרי Airbnb ו-Booking.
- הכנסות מהשכרה קצרת טווח כפופות למע"מ מופחת של 9% (לעומת 19% במקרים אחרים), ומעל מחזור שנתי של 15,600 אירו יש חובת רישום למע"מ.
- החל מ-2026, שיעור מס החברות על רווחי שכירות נטו לחברות עלה ל-15% (מ-12.5% ב-2025).
מה חשף דוח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה?
ביקורת עדכנית שערך משרד מבקר המדינה בקפריסין בחנה מדגם של מודעות בפלטפורמות השכרה, ומצאה כי רק כ-30% מהנכסים שנבדקו היו רשומים כחוק עם מספר רישום תואם. הדוח קשר את הממצאים לאירוע חמור: קריסת מבנה בגרמסוגיה (אזור לימסול) באפריל 2026, שבו פעלו שלוש דירות נופש רשומות – חרף העובדה שהמבנה הוכרז כמסוכן על ידי הרשות המקומית כחודשים קודם לכן, מבלי שהמידע הועבר בזמן למשרד התיירות. נכון למאי 2026 היו רשומים במרשם הארצי 8,464 נכסים בלבד.
מה זה אומר עבורכם כמשקיעים?
- בדיקת נאותות מוגברת חובה – לפני רכישת נכס המיועד להשכרה קצרת טווח, בדקו לא רק את הרישום התכנוני של הדירה, אלא גם את סטטוס הבטיחות של כל המבנה.
- הגבלת מספר יחידות בדרך – בתחילת 2025 הציע משרד התיירות להגביל בעלות על דירות Airbnb לשתי יחידות לכל אדם או גוף משפטי ברישום. ההצעה נדחתה בשלב זה, אך הדיון ממשיך.
- אכיפה מתהדקת – בעקבות הביקורת, צפויה אכיפה נוקשה יותר על נכסים לא רשומים – כולל הסרה מפלטפורמות וקנסות.
טבלה: מה נדרש לרישום חוקי של דירת נופש בקפריסין
| דרישה | פירוט |
|---|---|
| רישום במרשם | Register of Self-Catering Accommodations, משרד התיירות |
| מסמכים נדרשים | תצהיר עומד בתנאים טכניים ותפעוליים, ביטוח אחריות וביטוח אש |
| מספר רישום | חובה להציג בכל מודעה ופרסום, כולל Airbnb/Booking |
| תוקף הרישיון | 3 שנים, ניתן לחידוש |
| מיסוי הכנסה | מע"מ 9% על ההכנסה, מס הכנסה כפי שחל על תושבות/תושבות חוץ |
| סף רישום למע"מ | מחזור שנתי מעל 15,600 אירו |
הזווית שחסרה אצל המתחרים: רוב האתרים העבריים המתמקדים בקפריסין מדברים על תשואה פוטנציאלית של 6%-10% מ-Airbnb, אך כמעט אף אחד לא מזכיר את סיכון האכיפה, את החובה לרישום, או את הדיון הרגולטורי המתמשך על הגבלת מספר היחידות.
מה לעשות בפועל, שלב אחר שלב
- לפני חתימה על חוזה, בקשו לראות את היתר הבנייה (Building Permit) ואת תעודת האכלוס (Certificate of Approval) של כל הבניין.
- ודאו מול עורך דין מקומי שאין הודעת אי-התאמה או צו בטיחות פתוח נגד המבנה.
- לאחר הרכישה, הירשמו במרשם משרד התיירות לפני פרסום הנכס בכל פלטפורמה.
- בדקו את מגבלת המע"מ השנתית (15,600 אירו) מול תחזית ההכנסות שלכם.
מה הצעד הבא שלכם?
רוצים לוודא שהנכס שאתם שוקלים עומד בכל דרישות הרישוי, כולל בדיקת הבניין כולו ולא רק היחידה? צרו איתנו קשר ונבצע עבורכם בדיקת נאותות רגולטורית מלאה לפני שאתם חותמים.
