תכננתם את התשואה השוטפת, את המימון ואת המע"מ ברכישה – אבל האם תכננתם גם את המס ביום שתמכרו? התשובה הקצרה: קפריסין גובה מס רווחי הון (Capital Gains Tax) בשיעור אחיד של 20% על הרווח הריאלי ממכירת נכס מקרקעין באי, עם פטורים אישיים מוגבלים. כתושבי ישראל, ייתכן שתידרשו לדווח על הרווח גם לרשות המסים בישראל – אך הודות לאמנת המס, לרוב תקבלו זיכוי על המס ששולם בקפריסין.
איך בכלל מחשבים את "הרווח" לצורך המס?
- מחיר המכירה בפועל, פחות עלויות מכירה ישירות.
- מחיר הרכישה המקורי, כשהוא מותאם למדד האינפלציה הרשמי של קפריסין.
- תוספת לעלות הבסיס עבור השבחות מוכחות (שיפוצים, תוספות בנייה) שבוצעו בליווי חשבוניות.
- תוספת לעלות הבסיס עבור עלויות רכישה שכבר שולמו (שכר טרחת עו"ד, דמי העברה או מע"מ).
הפטורים האישיים שקיימים – ומי לא זכאי להם
לכל אדם פרטי עומד פטור אישי חד-פעמי (מצטבר לאורך החיים) מרווח הון. קיים גם פטור גבוה למי שמוכר את "מגורי הקבע העיקריים" שלו – אך זה כמעט אינו רלוונטי למשקיע שרכש דירת השקעה ולא התגורר בה.
טבלת השוואה: מס רווחי הון – יחיד מול חברה בקפריסין
| פרמטר | רכישה כיחיד פרטי | רכישה באמצעות חברה קפריסאית |
|---|---|---|
| מס על רווח ממכירת נכס | 20% על הרווח הריאלי המתואם | לרוב ממוסה כהכנסה רגילה של החברה (15% ב-2026) |
| פטור אישי מצטבר | קיים, בסכום מוגבל וחד-פעמי | אינו חל |
| חלוקת הרווח לבעלים | לא רלוונטי | עשויה לחייב מס דיבידנד נוסף במשיכה |
| מורכבות ועלות שוטפת | נמוכה | גבוהה יותר |
מה קורה מול רשות המסים בישראל?
אמנת המס בין ישראל לקפריסין קובעת שרווח ממכירת מקרקעין ממוסה בראש ובראשונה במדינה שבה נמצא הנכס. עם זאת, תושב ישראל נדרש לדווח על הרווח גם בישראל. כאן נכנס מנגנון זיכוי מס זר (Foreign Tax Credit): המס ששולם בפועל בקפריסין מקוזז מול חבות המס המקבילה בישראל.
שלוש טעויות נפוצות שמייקרות את המס בטעות
- אי-שמירת קבלות על שיפוצים ועלויות רכישה.
- הזנחת ההתאמה למדד האינפלציה.
- אי-דיווח בישראל בזמן.
מתי כדאי לבדוק מראש תכנון מכירה?
אם אתם שוקלים מכירה בטווח של השנה-שנתיים הקרובות, זה הזמן לבדוק את עלות הבסיס המתואמת שלכם ולאתר את כל הקבלות הרלוונטיות.
מה הצעד הבא שלכם?
באלפא קפריסין אנחנו בונים לכל משקיע תרחיש יציאה (Exit Scenario) כבר בשלב הרכישה. קבעו איתנו שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות, ונבנה יחד את אסטרטגיית היציאה החכמה ביותר עבור הנכס שלכם.
