התשובה הקצרה: כמעט כל תשואה שמפרסמים לכם על נכס בקפריסין היא תשואת ברוטו – הכנסת השכירות השנתית חלקי מחיר הנכס, לפני שום הוצאה. התשואה שבאמת חשובה היא תשואה נטו: מה שנשאר אחרי מס, דמי ניהול, אחזקה, ביטוח ותקופות ריקות. הפער ביניהן משמעותי: נכס שמוצג עם 6.5% ברוטו יניב לרוב כ-4%-4.8% נטו בפועל.
ברוטו מול נטו – ההבדל ששווה עשרות אלפי אירו
תשואת ברוטו = (שכר דירה שנתי ÷ מחיר הנכס) × 100.
תשואת נטו = ((שכר דירה שנתי − כל ההוצאות השנתיות) ÷ העלות הכוללת של הרכישה) × 100.
ההוצאות שגוזלות מהתשואה שלכם בקפריסין
- מס הכנסה על שכר דירה, כולל ניכוי חובה לקרן הבריאות הלאומית (GHS/GESY).
- דמי ניהול נכס (Property Management) – אחוז מדמי השכירות אם אינכם מנהלים בעצמכם.
- הוצאות ועד בית משותף (Common Expenses).
- אחזקה ותיקונים – הפרשה שנתית לבלאי.
- תקופות ריקות (Vacancy).
- ביטוח מבנה.
טבלת המחשה: מדירת 300,000 אירו – מברוטו לנטו
| שורה | סכום שנתי משוער |
|---|---|
| שכר דירה שנתי (ברוטו) | 18,000 € |
| תשואת ברוטו | 6.0% |
| (−) מס ו-GHS על השכירות | כ-1,600 € |
| (−) דמי ניהול נכס | כ-1,600 € |
| (−) הוצאות ועד בית משותף | כ-1,200 € |
| (−) אחזקה ותיקונים | כ-1,500 € |
| (−) תקופה ריקה (~3 שבועות) | כ-1,000 € |
| (−) ביטוח | כ-300 € |
| הכנסה נטו שנתית | כ-10,800 € |
| תשואת נטו (על מחיר הנכס) | כ-3.6% |
וזה עוד לפני עלויות הרכישה
העלות האמיתית שלכם כוללת גם שכר טרחת עורך דין, מע"מ או דמי העברה, ואגרות רישום. כשמחשבים תשואת נטו על העלות הכוללת – התשואה האמיתית יורדת עוד קצת.
5 שאלות לשאול לפני שאתם מאמינים למספר תשואה
- זו תשואת ברוטו או נטו?
- על איזה בסיס מחושב המכנה?
- האם הונחה תפוסה של 100%?
- האם נוכו דמי ניהול והוצאות ועד?
- האם המס חושב לפי הפרופיל שלכם?
טעות התשואה הנפוצה ביותר
הטעות מספר אחת היא להשוות תשואת ברוטו בקפריסין לתשואת נטו שאתם מכירים מנכס בישראל. תמיד השוו נטו לנטו, על בסיס העלות הכוללת.
מה הצעד הבא שלכם?
באלפא קפריסין אנחנו בונים לכל נכס שאתם שוקלים דוח תשואה נטו מלא – עם כל ההוצאות, הנחות תפוסה שמרניות והעלות הכוללת. קבעו איתנו שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות.
